Brandschutzkonzept erstellen lassen: Kosten 2026, Bestandteile und Honorarstruktur

Ein Brandschutzkonzept ist nach § 51 Musterbauordnung (MBO) und den jeweiligen Landesbauordnungen für Sonderbauten regelmäßig Bestandteil der Bauvorlage. Sonderbauten sind Gebäude besonderer Art oder Nutzung, etwa Versammlungsstätten, Verkaufsstätten ab 2.000 m² Verkaufsfläche, Beherbergungsstätten, Krankenhäuser, Pflegeheime, Industriebauten nach DIN 18230 und Hochhäuser ab 22 m Höhe der obersten Fußbodenoberkante. Ohne tragfähiges Brandschutzkonzept verzögert sich die Baugenehmigung, im Bestand drohen Auflagen oder Nutzungsuntersagungen nach Bauordnungsrecht. Hinzu kommt die strafrechtliche Verantwortung der Geschäftsführung bei Brandereignissen, die nach § 222 StGB (fahrlässige Tötung) oder § 229 StGB (fahrlässige Körperverletzung) bewertet werden, falls Brandschutzmängel kausal für Personenschäden waren.

Dieser Beitrag erklärt, was ein Brandschutzkonzept enthält, wie sich die Kosten zusammensetzen, welche Rolle die HOAI-Logik spielt, ab welcher Komplexität sich die Beauftragung eines Sachverständigen lohnt und wie der Brandschutzbeauftragte die Umsetzung im Bestand belastbar steuert. Sie erfahren, welche Stellschrauben die Kosten bestimmen, wo typische Fehler liegen und wie das CIVAC-Modell den Brandschutzbeauftragten als Service mit Workspace, Audit-Vorlagen und Berichtslinie verbindet. CIVAC ist eine Compliance-Plattform und Officer-as-a-Service mit EU-Datenresidenz. Lizenzieren Sie den Workspace für Ihre internen Beauftragten, oder lassen Sie unsere Beauftragten bestellen. Frist läuft ab Kenntnis. Wer Brandschutz strukturiert führt, vermeidet nicht nur Bußgelder, sondern erhält im Schadensfall eine Beweislage, die gegenüber Behörden, Versicherern und Gerichten Bestand hat.

Ein Brandschutzkonzept ist ein eigenständiges Bauvorlagedokument, das die Erfüllung der Schutzziele nach § 14 MBO nachweist. Schutzziele sind die Vorbeugung gegen die Entstehung eines Brandes, die Ausbreitung von Feuer und Rauch, die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten. Das Konzept gliedert sich typischerweise in 14 bis 18 Abschnitte: allgemeine Angaben, Brandschutzbemessung der tragenden Bauteile nach DIN 4102 oder DIN EN 13501, Rettungswege mit Längen und Breiten, Feuerwiderstandsfähigkeit von Trennwänden und Decken, Brandabschnitte, Brandschutzklappen, Entrauchung, Sicherheitsbeleuchtung, Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage, Löschwasserversorgung, Feuerwehrzufahrt, Betriebsanweisungen und Flucht- und Rettungsplan nach DIN ISO 23601.

Für Industriebauten gilt zusätzlich DIN 18230 mit der Bestimmung der rechnerisch erforderlichen Feuerwiderstandsdauer (rfb) auf Basis der Brandlast und der Wärmeabzugsfläche. Für Versammlungsstätten greift die Muster-Versammlungsstättenverordnung (MVStättV), für Verkaufsstätten die MVKVO, für Beherbergungsstätten die MBeVO. Im Bestand kommt häufig die Fortschreibung eines bestehenden Konzepts hinzu, etwa bei Nutzungsänderungen, Umbauten oder Erweiterungen. Im CIVAC-Workspace werden alle Anlagen, Maßnahmen, Fristen und Verantwortlichkeiten aus dem Brandschutzkonzept als strukturierte Datenobjekte hinterlegt. Damit lässt sich die Umsetzung des Konzepts im Betrieb dauerhaft nachvollziehen. Andere führen Compliance wie einen Aktenschrank. Wir führen sie wie Software. Bestellurkunde, unterschrieben, abgelegt, belegbar. In Bundesländern mit Sachverständigenprüfung wird das Konzept zusätzlich durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz nach Landesrecht geprüft, dessen Prüfbericht Bestandteil der Bauvorlage ist und mit dem Workspace verknüpft wird, sodass Auflagen automatisch in Aufgaben überführt werden. Damit wird der häufige Bruch zwischen Planungs- und Betriebsphase strukturell geschlossen, und der Brandschutzbeauftragte arbeitet vom Tag der Inbetriebnahme an mit demselben Datenstand wie der Brandschutzplaner.

Das Honorar für die Erstellung eines Brandschutzkonzepts unterliegt seit der HOAI 2021 keiner verbindlichen Honorartabelle mehr, die HOAI hat ihren Charakter als Preisrechtsverordnung verloren und gilt nur noch als Honorarorientierung. In der Praxis wird das Honorar dennoch häufig in Anlehnung an die HOAI berechnet, weil sie eine bewährte Strukturlogik vorgibt. Drei Modelle dominieren: Modell A ist die HOAI-Anlehnung über Tafel 14.2 in Verbindung mit den anrechenbaren Kosten und dem Honorarzonen-System. Modell B ist die Pauschalvereinbarung auf Basis eines vorab definierten Leistungsumfangs. Modell C ist das Stundenhonorar mit Stundensätzen zwischen 110 und 220 Euro netto je nach Qualifikation des Brandschutzplaners.

Die Bandbreite für ein Brandschutzkonzept bewegt sich bei mittelgroßen Bauvorhaben typischerweise zwischen 0,5 und 2,5 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Beispielrechnung: Bei einem Bauvorhaben mit 3,5 Mio. Euro anrechenbaren Baukosten liegt das Honorar für ein mittelkomplexes Konzept zwischen etwa 17.500 Euro und 87.500 Euro. Die Bandbreite hat fünf Treiber: Komplexität der Nutzung, Anzahl der Geschosse, Sonderbau-Status nach Landesbauordnung, Bestandsanteil und Anzahl der Schnittstellen zu anderen Fachplanern. Im CIVAC-Workspace ist eine Vorlage hinterlegt, die diese fünf Treiber als strukturierte Eingabewerte erfasst und eine erste Honorarbandbreite ausgibt. Die endgültige Vereinbarung folgt dann der individuellen Leistungsbeschreibung. Eine Übersicht weiterer Vorlagen finden Sie unter CIVAC-FAQ. Wichtig ist, im Angebot die Abgrenzung zwischen Konzepterstellung, Prüfbegleitung, Mitwirkung im Baugenehmigungsverfahren und späterer Fortschreibung sauber zu definieren, damit später keine Zusatzhonorare für vermeintlich nicht beauftragte Leistungen entstehen. Eine vergleichbare Leistungsbeschreibung ist die wichtigste Voraussetzung für einen sinnvollen Preisvergleich zwischen mehreren Anbietern; nur über identische Leistungspunkte werden Angebote tatsächlich vergleichbar, nicht über pauschale Endsummen.

Die Kosten variieren nach Gebäudetyp erheblich. Für ein einfaches Bürogebäude mit 1.500 m² Bruttogrundfläche und Standardnutzung liegt das Honorar typischerweise im niedrigen fünfstelligen Bereich. Für einen Industriebau mit 8.000 m² Produktionsfläche, hoher Brandlast und Sprinklerung kann das Honorar in den mittleren fünfstelligen Bereich gehen. Für ein Krankenhaus mit 250 Betten, mehreren Bauabschnitten und besonderen Anforderungen an Evakuierung und Sauerstoffversorgung kann das Honorar in den sechsstelligen Bereich gehen. Für einen Bestand mit Nutzungsänderung, etwa Umbau eines Bürogebäudes zu Pflegeheim, liegt der Aufwand häufig höher als bei einem vergleichbaren Neubau, weil Bestandsanalyse, Bestandserfassung und Kompensationsmaßnahmen aufwendig sind.

Bestandskonzepte unterscheiden sich strukturell von Neubaukonzepten. Während im Neubau die Schutzziele über die Anwendung aktueller Normen erfüllt werden, müssen im Bestand häufig Kompensationsmaßnahmen entwickelt werden, weil ein vollständiger Rückbau auf den aktuellen Normstand unwirtschaftlich oder bautechnisch unmöglich wäre. Hier setzt das Konzept auf Schutzzieldefinitionen statt auf Normerfüllung und arbeitet mit ingenieurmäßigen Nachweisen, etwa CFD-Simulationen für die Entrauchung oder Personenstrombetrachtungen für die Räumung. Diese Bestandskonzepte sind methodisch anspruchsvoller und entsprechend teurer. Im CIVAC-Workspace werden Bestandskonzepte mit Bestandsplänen, Begehungsprotokollen und Kompensationsmaßnahmen versioniert geführt. Der Prüfer ruft an, der Nachweis liegt bereit. Lizenzieren Sie den Workspace für Ihre internen Beauftragten, oder lassen Sie unsere Beauftragten bestellen. Wer Bestandsbauten erwirbt oder umwidmet, sollte vor der Beauftragung eines Konzepts eine Bestandsbegehung mit Mängelliste durchführen lassen, weil sich daraus die Honorarbandbreite und die Kompensationsbedarfe deutlich präziser ableiten lassen. Erfahrungsgemäß sind die Honorare für Bestandskonzepte zwischen 20 und 40 Prozent höher als für vergleichbare Neubauten, dafür entstehen aber häufig deutlich höhere Baukostenersparnisse durch zielgenaue Kompensationen statt pauschaler Sanierungen.

Die Bauordnungen unterscheiden zwischen Brandschutznachweis (kleinere Vorhaben) und Brandschutzkonzept (Sonderbauten). Der Brandschutznachweis ist eine vereinfachte Form, in der die normative Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen pauschal dargestellt wird. Er reicht für Standardbauten ohne besondere Risiken aus, etwa Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 oder kleinere Bürogebäude unter der Hochhausgrenze. Das Brandschutzkonzept ist die anspruchsvollere Form. Es wird für Sonderbauten verlangt und enthält eine vollständige risikobasierte Analyse mit Schutzzielen, Kompensationsmaßnahmen, Berechnungen und Begründungen. Wer fälschlich nur einen Brandschutznachweis vorlegt, riskiert die Zurückweisung der Bauvorlage und Verzögerungen im Baugenehmigungsverfahren.

Die Abgrenzung erfolgt nach der jeweiligen Landesbauordnung in Verbindung mit der Sonderbauverordnung. In manchen Bundesländern darf der Brandschutznachweis nur von Personen mit besonderer Qualifikation aufgestellt werden, etwa Prüfsachverständigen für Brandschutz, in anderen Bundesländern dürfen auch Architekten und Ingenieure mit entsprechender Erfahrung tätig werden. Die Berechtigung wird in den jeweiligen Listen der Architekten- und Ingenieurkammern geführt. Im CIVAC-Workspace ist eine Vorlage hinterlegt, die für jedes Bauvorhaben die Frage nach Konzept oder Nachweis strukturiert beantwortet und die anforderungsgerechten Qualifikationen je Bundesland abprüft. Audit-fest, dokumentiert, MBO-fest. Eine Übersicht weiterer Beauftragten-Rollen finden Sie unter CIVAC Roles. Die saubere Abgrenzung zwischen Konzept und Nachweis ist ein häufiger Streitpunkt im Genehmigungsverfahren, weil eine falsche Einordnung den gesamten Bauantrag zurückwerfen kann und die Bauzeit damit deutlich verlängert. Wer im Zweifel ist, sollte vorab eine schriftliche Stellungnahme der Bauaufsichtsbehörde einholen oder die Frage in einer Bauvoranfrage nach § 75 MBO klären lassen, um Verzögerungen im späteren Genehmigungsverfahren zu vermeiden. Auch im Workspace wird die behördliche Abstimmung als Vorgang versioniert dokumentiert.

Nach Aufstellung des Brandschutzkonzepts erfolgt in den meisten Bundesländern eine Prüfung durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz, der nach Landesrecht öffentlich bestellt und vereidigt ist. Die Prüfung erfolgt im Vier-Augen-Prinzip und führt zu einem Prüfbericht, der zusammen mit dem Konzept Bestandteil der Bauvorlage ist. Die Kosten für die Prüfung betragen typischerweise 25 bis 40 Prozent der Aufstellungskosten. Bei besonders komplexen Vorhaben oder bei Streitfällen mit der Bauaufsichtsbehörde kann die Prüfung einen erheblichen zusätzlichen Aufwand verursachen, etwa wenn ingenieurmäßige Nachweise mit Simulationen gegenüber der Bauaufsicht verteidigt werden müssen.

In Bundesländern mit Selbstprüfungsverfahren entfällt die externe Prüfung, der Aufsteller des Konzepts erklärt die Konformität selbst. Auch hier gilt: Die Aufstellung muss durch eine qualifizierte Person erfolgen, die in den Listen der Architekten- oder Ingenieurkammern geführt wird. Im CIVAC-Workspace werden Prüfberichte mit Versionsstand, Datum, Prüfsachverständigem und Prüfumfang dokumentiert. Auflagen aus dem Prüfbericht werden als eigenständige Aufgaben angelegt, mit Verantwortlichem, Frist und Erledigungsstand. Damit ist sichergestellt, dass die Auflagen aus dem Prüfbericht nicht in der Schublade verschwinden, sondern systematisch abgearbeitet werden. Bestellurkunde, unterschrieben, abgelegt, belegbar. Audit-fest, dokumentiert, § 51-MBO-fest. Die Verzahnung von Prüfbericht, Bauausführung und späterer Betreiberverantwortung ist eine zentrale Funktion des Workspaces. So bleibt nachvollziehbar, welche Auflage zu welcher Maßnahme geführt hat und in welchem Zustand die Brandschutzeinrichtungen zum Zeitpunkt der jeweiligen Begehung waren. Insbesondere bei Eigentümerwechsel oder Carve-outs ist eine vollständige Auflagenkette ein wertvolles Asset, weil sie Klarheit über mögliche Investitionsbedarfe und über die Risikoposition des Erwerbers schafft. Der Workspace exportiert die Auflagenkette auf Anfrage zusammen mit Bestellurkunden und Begehungsprotokollen als Datenraum-Paket.

Mit der Inbetriebnahme eines Sonderbaus geht die Verantwortung vom Brandschutzplaner zum Betreiber über. Die Pflichten des Betreibers ergeben sich aus § 56 MBO, den Sonderbauverordnungen, der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), den Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) und den DGUV-Vorschriften. Zentral ist die Bestellung eines Brandschutzbeauftragten nach § 7 DGUV Information 205-003 in Verbindung mit den Vorgaben der jeweiligen Sonderbauverordnung. Der Brandschutzbeauftragte ist verantwortlich für die laufende Umsetzung des Brandschutzkonzepts, die regelmäßigen Begehungen, die Schulung der Beschäftigten, die Dokumentation von Vorfällen und die Berichterstattung an die Geschäftsführung.

Im CIVAC-Workspace wird das Brandschutzkonzept als Basisdokument hinterlegt, alle dort definierten Maßnahmen werden als wiederkehrende Aufgaben mit Frist und Verantwortlichem geführt. Beispielsweise: monatliche Sichtprüfung der Brandschutztüren, halbjährliche Prüfung der Sicherheitsbeleuchtung, jährliche Prüfung der Sprinkleranlage nach VdS-Vorgaben, jährliche Wiederholungsschulung der Brandschutzhelfer nach ASR A2.2. Damit entsteht ein durchgängiger Faden vom Konzept über die Inbetriebnahme bis zur dauerhaften Betreuung. Lizenzieren Sie den Workspace für Ihre internen Beauftragten, oder lassen Sie unsere Beauftragten bestellen. In vielen Unternehmen liegt das Konzept nach der Inbetriebnahme ungenutzt im Aktenordner, während die operative Brandschutzbetreuung über improvisierte Excel-Listen geführt wird, was im Schadensfall die Verteidigung der ordnungsgemäßen Betreiberorganisation erschwert. CIVAC schließt genau diese Lücke zwischen Planungsdokument und Betriebsalltag und macht das Konzept zur lebenden Grundlage des operativen Brandschutzes. Mit dem Workspace wird die Übergabe vom Bau zum Betrieb strukturiert dokumentiert, einschließlich Inbetriebnahmeprotokollen, Einweisungen für Schlüsselpersonal und den ersten Begehungen nach Inbetriebnahme. Audit-fest, dokumentiert, MBO-fest. Damit ist sichergestellt, dass die Geschäftsführung jederzeit auskunftsfähig bleibt und Versicherer wie Aufsichtsbehörden konsistente Unterlagen erhalten.

Der Brandschutzbeauftragte erfüllt eine zentrale Rolle in der Betreiberverantwortung. Seine Pflichten sind in der DGUV Information 205-003 sowie in den jeweiligen Sonderbauverordnungen detailliert geregelt. Dazu zählen die regelmäßigen Brandschutzbegehungen mit Protokoll, die Pflege der Brandschutzordnung Teile A, B und C nach DIN 14096, die Organisation der Brandschutzhelfer-Schulung nach ASR A2.2, die Untersuchung von Bränden und Beinaheunfällen, die Beratung der Geschäftsführung in allen Brandschutzfragen und die Koordination mit Feuerwehr, Aufsichtsbehörde und Versicherer. Frist läuft ab Kenntnis.

Bußgelder ergeben sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen, den Sonderbauverordnungen und dem Arbeitsschutzgesetz. Die Bandbreiten liegen je Vorfall typischerweise im vier- bis fünfstelligen Bereich, bei systematischen Verstößen können auch sechsstellige Bußgelder verhängt werden. Schwerwiegender als das Bußgeld ist die strafrechtliche Verantwortung der Geschäftsführung nach § 222 oder § 229 StGB bei Personenschäden. Hinzu kommt die zivilrechtliche Haftung gegenüber Geschädigten, Versicherern und Untervermietern. Im CIVAC-Workspace ist eine Vorlage hinterlegt, die für jede Brandschutzbegehung die geprüften Maßnahmen, die festgestellten Abweichungen, die getroffenen Sofortmaßnahmen und die langfristigen Korrekturen erfasst. Damit ist die Berichtskette von der Begehung über die Geschäftsführung bis zur Versicherung lückenlos. Der Prüfer ruft an, der Nachweis liegt bereit. Audit-fest, dokumentiert, § 51-MBO-fest. Wer die Begehungsprotokolle systematisch führt, erleichtert sich auch die Verhandlung mit dem Sachversicherer, weil Prämienzuschläge wegen unklarer Betreiberorganisation regelmäßig in den Erstgesprächen entstehen. Bestellurkunde, unterschrieben, abgelegt, belegbar. Eine konsolidierte Berichtsstrecke an die Geschäftsführung mit Quartals- und Jahresreport ist Teil des Standardumfangs. Sonderlagen wie Ereignisse mit Personenschäden lösen automatisch eine erweiterte Berichtsmechanik aus, die zusätzlich Behörden- und Versichererinformation vorbereitet.

Brandschutz ist ein Querschnittsthema. Schnittstellen bestehen zur Arbeitssicherheit (Fachkraft für Arbeitssicherheit nach § 6 ASiG), zum Gefahrstoff (Gefahrstoffbeauftragter nach GefStoffV), zur Gefahrgutlogistik (Gefahrgutbeauftragter nach GbV), zur Versicherung (VdS-Anforderungen) und zur Anlagensicherheit (Störfallbeauftragter nach 12. BImSchV bei Betriebsbereichen). Diese Querschnittsthemen führen in vielen Unternehmen zu Doppelarbeit, widersprüchlichen Schulungsplänen und ineffizienten Begehungen. Die jeweiligen Beauftragten arbeiten in der Praxis häufig in getrennten Tools, mit getrennten Excel-Listen und unterschiedlichen Auditzyklen, was die Berichtslinie an die Geschäftsführung fragmentiert.

CIVAC bündelt diese Rollen im Workspace. Brandschutzbegehungen werden mit den Begehungen der Fachkraft für Arbeitssicherheit synchronisiert, Gefahrstoffinventare mit den Brandlastberechnungen verknüpft und Versicherungs-Audits in den Maßnahmenplan integriert. Damit reduziert sich die Anzahl paralleler Begehungen, Schulungen und Berichtswege erheblich. Audit-fest, dokumentiert, § 51-MBO-fest. Lizenzieren Sie den Workspace für Ihre internen Beauftragten, oder lassen Sie unsere Beauftragten bestellen. Für Versicherer ist die strukturierte Dokumentation ein zusätzlicher Vorteil, weil sie nach einem Schadensfall die Beweislage zur ordnungsgemäßen Betreiberorganisation eindeutig macht und Diskussionen über Obliegenheitsverletzungen reduziert. Damit wird der Workspace zugleich zu einem Werkzeug der Vermeidung von Prämienzuschlägen und Deckungsausschlüssen in der Sach- und Haftpflichtversicherung. Im typischen Konzernverbund werden Brandschutzbegehungen, FASi-Begehungen und Gefahrstoffbegehungen so getaktet, dass eine konsolidierte Quartalsberichterstattung an die Geschäftsführung möglich ist, ohne dass Beauftragte parallel dieselbe Fläche begehen. Auch die Schulungen für Beschäftigte werden gebündelt geplant, etwa Brandschutzhelfer nach ASR A2.2 und Erste-Hilfe-Schulung im selben Zeitfenster, um Produktionsunterbrechungen zu reduzieren. Damit sinkt die Belastung des operativen Geschäfts erheblich, während die Schulungs- und Begehungspflichten lückenlos erfüllt werden und die Berichtslinie an die Geschäftsführung konsistent bleibt.

Wenn Sie ein Brandschutzkonzept benötigen oder einen Brandschutzbeauftragten bestellen wollen, sind die nächsten Schritte planbar. Erstens: Klären Sie die Nutzung und den Sonderbau-Status nach Landesbauordnung. Zweitens: Holen Sie zwei bis drei Angebote für die Konzepterstellung ein, vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch die Leistungsbeschreibung und die Referenzen. Drittens: Klären Sie den Prüfweg, also externe Prüfung durch Prüfsachverständigen oder Selbstprüfung. Viertens: Planen Sie die Übergabe vom Konzept zur betrieblichen Umsetzung, indem Sie frühzeitig den Brandschutzbeauftragten bestellen und in die Konzeptierstellung einbinden.

CIVAC ist eine Compliance-Plattform und Officer-as-a-Service mit EU-Datenresidenz. Der externe Brandschutzbeauftragte wird innerhalb von 2 Werktagen bestellt, mit Bestellurkunde, Aufgabenkatalog nach DGUV Information 205-003 und Berichtslinie an die Geschäftsführung. Im Servicepreis enthalten sind 490 Audit-Vorlagen, darunter Vorlagen für Begehungsprotokoll, Brandschutzordnung Teil A/B/C, Schulungsplan für Brandschutzhelfer, Vorfallsuntersuchung und Jahresbericht. Lizenzieren Sie den Workspace für Ihre internen Beauftragten, oder lassen Sie unsere Beauftragten bestellen. Aus dem Lesen einen Auftrag machen. Schreiben Sie an info@civac.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf civac.de. Wir senden Ihnen ein verbindliches Angebot mit Leistungsverzeichnis, Vertragsentwurf und Bestellurkunde innerhalb von 2 Werktagen. Wer parallel Gefahrstoff, Arbeitssicherheit oder Umweltschutz abdeckt, bündelt die Rollen im selben Workspace und reduziert die Anzahl paralleler Vertragsbeziehungen. Die Bestellung des Brandschutzbeauftragten kann zudem mit einer Einarbeitungsphase verbunden werden, in der bestehende Konzepte gesichtet, Begehungsstände dokumentiert und Schulungspläne aktualisiert werden. Damit ist die externe Bestellung kein abrupter Bruch, sondern ein strukturierter Übergang, der die laufenden Verpflichtungen ohne Lücken weiterführt. Frist läuft ab Kenntnis. Eine Erstbestandsaufnahme legen wir innerhalb von 5 Werktagen nach Auftragsbestätigung vor.